Abitazioni in 167. Cittadini ostaggi della giunta Raggi
L’affrancazione dal prezzo massimo di cessione a passo di lumaca. Con questi ritmi ci vorranno trent’anni per esaurire le domande presentate
Nel settembre del 2015 la Cassazione emise una sentenza riguardante la compravendita a prezzi di mercato delle abitazioni edificate con le agevolazioni della Legge 167. Giustamente la Corte disse che se gli appartamenti non erano affrancati dal cosiddetto prezzo massimo di cessione, cioè il proprietario intenzionato a vendere non restituiva allo Stato e al Comune l’agevolazione avuta a suo tempo, non potevano essere venduti a prezzo di mercato ma solo a quello, rivalutato dall’indice monetario, con il quale furono acquistati dalla cooperativa costruttrice.
La casistica riguardava due condizioni: gli appartamenti acquisiti in diritto di superficie, cioè costruiti su terreni dati in concessione dal Comune per 99 anni e quelli costruiti su aree acquistate in proprietà dalle cooperative edilizie. I primi avrebbero dovuto anzitutto affrancarsi dalla concessione quasi centenaria e, successivamente, anche dall’acquisita area in proprietà. I secondi solo da quest’ultima.
La sentenza della Cassazione, com’era da immaginarsi, ha creato a Roma – dove queste case nei decenni passati sono state vendute a libero mercato senza tanti controlli da parte dei notai – un caos notevole e contenziosi penosi fra venditori e acquirenti, con richieste di risarcimento per le vendite passate e con la messa in mora dei compromessi di vendita stipulati a cavallo della sentenza della Corte. Insomma si è verificata una nuova complicazione nel già sofferente mercato edilizio romano.
A seguito della sentenza il prefetto Tronca, all’epoca commissario al Comune, ha emesso due delibere, una nel dicembre del 2015 e un’altra nel maggio 2016, in cui si stabilivano le documentazioni da presentare e i criteri per addivenire alla quantificazione delle oblazioni che i proprietari di immobili avrebbero dovuto pagare per affrancarsi dal prezzo massimo di cessione. Le richieste dei cittadini interessati sono diventate in pochi mesi circa 2.953.
Appena insediatasi, nel luglio del 2016, la nuova giunta comunale, l’assessore all’Urbanistica Berdini, poi sfiduciato dalla Raggi per altre questioni, emise una direttiva nell’agosto successivo in cui si diceva che le istanze presentate dovevano essere espletate entro 180 giorni dalla data di presentazione.
In seguito, giustamente, la giunta ha cercato con deliberazione n.108 del 12 dicembre 2016 di dare precedenza a quelle situazioni più urgenti come le divisioni ereditarie, gli atti di separazione, i compromessi di vendita già in atto.
In omaggio alla trasparenza l’amministrazione Raggi ha fatto pubblicare sul sito internet del Comune lo stato di avanzamento delle pratiche. Stando all’ultima rilevazione del 6 settembre 2017 le Istanze con richiesta di corrispettivo inoltrate sono 308 e gli atti di affrancazione stipulati 96. Tutto ciò in poco più di un anno. Stando sempre alla tabella pubblicata dall’amministrazione le cifre che vengono richieste sono variabili, a seconda dei casi, tra i circa diecimila e i cinquantamila euro.
Essendo personalmente interessato al problema, e allarmato per la lentezza dell’espletamento delle pratiche, il 14 giugno 2017 ho inviato per email una lettera alla Sindaca Raggi e per conoscenza all’assessore all’Urbanistica Luca Montuori in cui, tra l’altro, osservavo che, trattandosi di “Consistenti oblazioni da pagare al Comune le cui finanze non sembrano godere buona salute, l’Amministrazione da Lei presieduta dovrebbe inforcare gli stivali delle sette leghe per incassarle nel più breve tempo possibile. Invece, pare che il passo della lumaca sia quello con cui state procedendo”. Quindi le raccontavo: “Sono stato più volte all’Ufficio preposto per sapere quando potrò liberarmi da questo fardello improvvisamente cadutomi sulle spalle, ma la risposta è stata sempre e invariabilmente una: ‘Non sappiamo’. Seguita da un’alzata degli occhi verso il cielo come a dire: siamo nelle mani del Signore. E poi dall’altra sconsolata costatazione: ‘Non abbiamo impiegati sufficienti per smaltire rapidamente le pratiche’ “. Per poi constatare amaramente: “Allo stato attuale, quindi, sono divenuto ostaggio, insieme a altre 2.200 persone (oggi sono molte di più n.d.r.), di codesta Amministrazione. Il mio appartamento, è il caso di dire, è più immobile che mai”. Infine domandavo: “Ma ci vuole proprio tanto ad aumentare l’organico degli uffici preposti a espletare le pratiche nell’era della digitalizzazione o a trovare soluzioni alternative per risolvere questa incresciosa e incredibile situazione?
Credo di avere il diritto di sapere che cosa intende fare con urgenza per risolvere in tempi brevi il problema fin qui esposto”.
Un funzionario dello staff della Sindaca, sempre per email, mi rispondeva così il 7 luglio 2017: “Su indicazione dell’On.le Sindaca si inoltra il messaggio di posta elettronica ricevuto dal Sig. Aldo Pirone, che ci legge in copia, in merito agli atti di affrancazione dal prezzo massimo di cessione con preghiera di fornire diretta risposta al cittadino”. Il messaggio era stato inoltrato all’assessorato all’Urbanistica. Ho atteso che da lì qualcuno mi dicesse qualcosa. Silenzio assoluto. Allora mi sono rivolto di nuovo al funzionario dello staff della Sindaca per farlo presente. Risposta: “Le mie facoltà non mi consentono di fare altro. Continuerò a sollecitare il Dipartimento Urbanistica e l’assessore Montuori unici organi deputati a fornirle risposte in merito. Resto comunque sempre a disposizione per ogni altra cosa sia necessaria”.
Insomma una vera dichiarazione di resa.
Conclusione: la Sindaca Raggi e l’assessore Montuori non riescono a dare a me, come ad altre migliaia di persone (famiglie) in attesa, un qualche cenno di attenzione o risposte su quando potrò pagare per liberarmi dal fardello del prezzo massimo di cessione. E questo perché l’amministrazione Raggi non è in grado, non dico di sanare tutti i mali di Roma in un batter d’occhio come spudoratamente e sfacciatamente chiedono quelli che la Capitale hanno ridotto a brandelli, ma, più semplicemente, di far fare in tempi rapidi un po’ di conti agli uffici preposti. Se si va avanti con i ritmi attuali, infatti, ci vorranno trent’anni per evadere le istanze fin qui presentate.
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4 commenti su “Abitazioni in 167. Cittadini ostaggi della giunta Raggi”
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Aggiungo a quanto spiegato che, nonostante aver pagato l’affrancazione, Roma Capitale fa inserire nell’atto notarile (come richiesto dalla DGC 95 del 2017) la clausola “Il Signor ……………… impegna se stesso e i suoi aventi causa, a versare a Roma Capitale, a semplice richiesta, l’eventuale conguaglio relativo al costo definitivo di acquisizione dell’area e dichiara espressamente di rinunciare, come in effetti rinuncia, fin da ora ad opporre diritti e/o a proporre azioni nei confronti di Roma Capitale, in relazione al corrispettivo dell’affrancazione (calcolato sulla base del costo provvisorio) che resterà immutato anche in caso di conguaglio”. Con un vincolo così, il futuro acquirente scappa a gambe levate… Ovvero l’affrancazione è inutile, perchè Roma Capitale sostituisce un vecchio vincolo con un nuovo vincolo…
Il problema più grosso non è il “conguaglio” in quanto tale, ma è questa frase “dichiara espressamente di rinunciare, come in effetti rinuncia, fin da ora ad opporre diritti e/o a proporre azioni nei confronti di Roma Capitale”. Questo significa che anche nel caso, tutt’altro che improbabile (data la superficialità di alcuni conteggi che ho visto …), che il “conguaglio” sia errato, anche in modo palese, il titolare dell’alloggio e tutti i suoi aventi causa (acquirenti successivi), non possono fare alcuna opposizione, ma debbono pagare e stare zitti! Per altro, questa clausola della rinuncia all’opposizione ha un suo scopo ben preciso. Infatti, il “conguaglio”, sostanzialmente, è un versamento “postumo” di un onere di Convenzione che, non era stato pagato, a suo tempo, dal costruttore o dalla cooperativa, solo perché il Comune non poteva determinare con precisione l’onere definitivo, a causa, ad esempio, di contenziosi in essere con l’originario proprietario del terreno, quindi, per non bloccare la costruzione dell’Edificio aveva definito un costo provvisorio del terreno da utilizzare per definire l’onere di Convenzione ed, a sua volta, il costruttore o la cooperativa, aveva riversato tale costo provvisorio sugli acquirenti o assegnatari, rimandando il tutto ad un futuro versamento a “conguaglio” (ovviamente questo piccolo particolare era stato accuratamente nascosto ad acquirenti ed assegnatari, ma, al contrario, era stato utilizzato come meccanismo per essere più “competitivi”). Comunque, a prescindere da questo comportamento che non è il massimo dell’onestà da parte di costruttori e cooperative, la questione attuale è che, essendo il conguaglio da annoverarsi come onere aggiuntivo di Convenzione, diventa, a tutti gli effetti, un onere detraibile dai corrispettivi di “Trasformazione” e/o “affrancazione”. Pertanto, secondo la Legge, nel momento in cui il Comune fosse in grado di definirlo, dovrebbe, da una parte richiederne il versamento agli attuali titolari dell’appartamento, ma dall’altro, dovrebbe ricalcolare il conteggio di “Trasformazione” e/o “Affrancazione” detraendo il valore del “conguaglio” dal corrispettivo già pagato per tale operazione e, quindi, restituendo il maggior versamento al titolare dell’alloggio tramite compensazione con il conguaglio. Date le stime “stellari” dei valori venali sulla base dei quali si stanno calcolando attualmente i corrispettivi di “Trasformazione” e/o “Affrancazione” quasi sicuramente, il futuro “conguaglio” resterebbe “annegato” nel corrispettivo annullandosi per compensazione. Invece, con il meccanismo previsto dalla Deliberazione 33/2015 del Commissario Straordinario Tronca, il “conguaglio” bisogna, semplicemente, pagarlo senza opporre alcuna opposizione e senza poter richiedere il ricalcolo del corrispettivo di “Trasformazione e/o” Affrancazione”. Pertanto, il conguaglio si pagherebbe due volte. Senza contare quanto già fatto osservare nel precedente commento, che, con una clausola del genere, qualsiasi potenziale acquirente che non soffra di “masochismo cronico” scapperebbe a gambe levate!
Ma c’è di più, infatti, anche se, formalmente, l'”Affrancazione” consentirebbe la vendita a “prezzo di mercato” non libera assolutamente dai requisiti soggettivi dei potenziali acquirenti, i quali, dovendo rispettare precisi limiti di reddito, difficilmente avrebbero la disponibilità economica per un acquisto a “prezzo di mercato” ed ancora più difficilmente troverebbero una banca disposta a finanziarli con un mutuo. Il risultato è, ancora una volta l’assoluta inutilità della procedura di “Affrancazione” che è un semplice metodo per fare cassa a vantaggio del Comune, che, per altro, non lo sta neanche utilizzando a dovere, date le lungaggini della procedura!
C’è un errore macroscopico (anche se spesso e volentieri commesso anche da chi dovrebbe saperne più di tutti) nel secondo paragrafo: “La casistica riguardava due condizioni: gli appartamenti acquisiti in diritto di superficie, cioè costruiti su terreni dati in concessione dal Comune per 99 anni e quelli costruiti su aree acquistate in proprietà dalle cooperative edilizie. I primi avrebbero dovuto anzitutto affrancarsi dalla concessione quasi centenaria e, successivamente, anche dall’acquisita area in proprietà. I secondi solo da quest’ultima.”
INVECE NO!!!! La citata sentenza delle S.U. della Cassazione distingue chiaramente i due casi di diritto di superfice e diritto di proprietà, e specifica che quanto disposto dalla sentenza riguarda solo e soltanto gli immobili in diritto di superficie.
Infatti, a rigor di legge (e ci sono fior di documenti, tra cui diversi studi pubblicati dal Consiglio Nazionale del Notariato), nelle convenzioni in diritto di proprietà sia originarie che convenzioni in diritto di superficie trasformate in diritto di proprietà SOSTITUENDO la convenzione originale ex art.
35 L. 865/1971 con una convenzione ex art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia, che sul punto ha sostituito la disciplina in precedenza dettata dagli artt. 7 e 8 della L. 28 gennaio 1977 n. 10, cosiddetta “Bucalossi”), tutti gli oneri stabiliti dalla convenzione decadono passati 20 anni dalla convenzione originale (quindi anche dalla data di stipulazione della convenzione originale in diritto di superficie nel caso di diritti di superficie trasformati in diritti di proprietà). L’affrancazione in questi casi è una possibilità secondaria di cui possono avvalersi quanti vorrebbero vendere a prezzo libero il loro immobile in diritto di superficie prima che sia scaduto il termine di 20 anni, oltre il quale la convenzione di fatto cessa di esistere, e con essa tutti i vincoli, incluso quello di prezzo massimo di cessione.
E infatti è così in tutti i comuni d’Italia, ed era così anche a Roma prima della delibera 40 del commissario Tronca (e difatti nelle convenzioni sostitutive di trasformazione è riportata a chiare lettere la clausola secondo cui “trascorsi 20 anni il proprietario ha la piena disponibilità del bene senza eccezioni e nulla deve più al comune”: più chiaro di così!!!). A Roma purtroppo per una errata interpretazione sia della citata sentenza della cassazione sia delle leggi in materia viene considerata obbligatoria anche l’affrancazione degli immobili in diritto di proprietà con convenzioni ormai scadute, generando un gravissimo danno patrimoniale (ed esistenziale) alle migliaia di cittadini che avevano pagato per trasformare.
Caro sig. Guglielmo,
sarei felicissimo di condividere la sua opinione che era anche la mia, ma rileggendo bene il rogito di acquisto del mio appartamento effettuato nel dicembre 1983 ho letto quanto segue: “Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell’alloggio può trasferirne la proprietà a chiunque o costituire su di esso diritto reale di godimento, con l’obbligo di pagare al Comune di Roma la somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione, come previsto dal 17 comma della legge 22 ottobre 1971 n. 865”. Non so se nel frattempo siano intervenute altre disposizioni di legge che ci liberino da tale incombenza. Se ci sono mi piacerebbe conoscerle e, soprattutto, dovrebbe conoscerle il Comune di Roma.